您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

欺诈性商品房买卖合同案分析/高琦

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 16:54:16  浏览:8233   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

欺诈性商品房买卖合同案分析

高 琦


[案例]
原告,丁某,某公司法定代表人。
被告,某市某房地产开发有限公司。
案由,2002年6月19日,原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定,原告购买被告开发的某小区商品房一套,建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米(2003年8月此地房价为2500元/平方米),总价255292元,交房日期为2003年5月30日前,小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款,首付30%,后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任:(1)逾期在15日内,买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金,合同继续履行;(2)超过15日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任:(1)逾期不超过90日的,出卖人向买受人每日支付100元的违约金,合同继续履行;(2)超过90日的,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前,原告认为单独的厨房,餐厅和客厅不适合公司办公,被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉,同时更改了户型图并附于合同。2002年7月,被告催促原告向银行办理贷款手续,而原告认为被告为交付设计院更改的户型图,有不能履行的危险,所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日,交房时未按照合同中户型图建造(因要求打掉的墙是承重墙),小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元),和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元);逾期交房的违约金按合同约定每日100元计(100元*3个月*30日=9000元),以上共计20460元,并主张继续履行合同。被告认为,因原告未及时办理贷款手续,所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元,同时主张解除合同。

[分析]
该案涉及的主要法律问题包括:合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先,为了确定此合同的性质,就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释,欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为,因欺诈而订立的合同,是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中,被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定,但其为符合原告的要求,任意更改户型图,属于“故意告知对方虚假情况”,因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约,即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示,因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件,所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定:“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说,对欺诈性合同,在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择: 1.如受害人认为合同继续有效对其有利,可要求变更合同;2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利,可要求在确认合同有效的情况下,责令欺诈行为人承担违约责任;3.如果受害人认为合同继续有效对其不利,可请求法院和仲裁机构撤消该合同,在撤消该合同后,此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭: (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止,已经超过了一年,所以该撤消权消灭。因此,该案的原告只能选择第一种或第二种方法,而其诉讼请求正是第二种方法的表现.但原告的诉讼请求是否合理、合法呢?
根据《民法通则》第115条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或采取补救措施,并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种:继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确,而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的,所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务,并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法,关键是分析两者的关系. 第113条第一款是关于损害赔偿的规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此, 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失,符合法律规定.《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见,损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(逾期交房在九十日内,以每日100元计)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失(继续租房的费用)再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2.未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失10460(租房和租小房的费用),所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续,所以原告应负逾期付款的违约责任,同时主张解除合同的主张是否应给予支持,主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定:“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可中止履行:……(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力,有不能给付的现实危险时,有权中止履行,亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中,原告先付了30%的首付款,是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前,曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得.此后原告在发现被告有不能履约的危险,并通知被告自己将不办理贷款手续时, 被告却未有任何表示.这时,原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务,所以原告行使的是不安抗辩权,并未违约。因此被告的主张不能成立。

[结论]
该案属于欺诈性合同,原告继续履约的主张应支持,但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算;被告的主张因没有法律依据,所以不予支持。



下载地址: 点击此处下载

延边朝鲜族自治州老年人权益保障条例实施细则

吉林省延边朝鲜族自治州人民政府


延边朝鲜族自治州人民政府关于印发《延边朝鲜族自治州老年人益保障条例实施细则》的通知


各县、市人民政府,州政府各委办局:




  《延边朝鲜族自治州老年人权益保障条例实施细则》已经州人民政府十三届三十八次常务会议授权2011年第四次州长办公会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。





               二○一一年四月十四日



延边朝鲜族自治州老年人权益保障条例实施细则


  第一条 根据《延边朝鲜族自治州老年人权益保障条例》(以下简称《条例》),结合老龄工作实际,制定本细则。




  第二条 《条例》第五条所称自治州人民政府老龄工作机构,是指自治州人民政府老龄工作委员会办公室。




  自治州人民政府老龄工作委员会办公室是州人民政府执行《条例》的行政执法主体,在本行政区域内负责组织实施《条例》和本细则。




  州、县(市)人民政府应当加强州、县(市)老龄工作委员会办公室的法规监督检查机构,加强监督检查《条例》和本细则的贯彻实施力度。




  第三条 《条例》第六条所称县级以上人民政府相关部门,是指州、县(市)老龄工作委员会成员单位。




  第四条 州、县(市)人民政府应当根据《条例》第十条规定,把老龄工作经费纳入同级财政预算。老龄工作经费主要用于:




  (一)宣传贯彻老龄事业的法律、法规和政策;




  (二)开展老年人权益保障工作;




  (三)培训专兼职老龄工作人员;




  (四)组织开展老年文体活动;




  (五)调查研究老龄事业,制定政策、措施,扶持发展老龄事业。




  根据《条例》第十条规定,各级福利和体育彩票公益金,应当每年按不低于3%的标准提取,用于发展老龄事业。




  第五条 乡(镇)人民政府、城镇街道办事处应当设立老龄工作委员会,配备专职或兼职老龄工作人员,具体负责本行政区域内的老龄工作及老年人权益保障工作。




  农村村民委员会和城镇社区居民委员会应当确定人员,具体负责本村及本社区的老龄工作和老年人权益保障工作。




  第六条 各级人民政府应当加强对老年群众组织的引导,充分发挥其积极作用,促进社会和谐与稳定。




  农村行政村和城镇社区涉老团体的主要负责人,应当给予适当的工作补贴。




  第七条 各级人民政府考察、使用领导干部,应当把敬老、养老、助老和发展老龄事业工作情况,作为一项重要的考核、用人条件。




  第八条 各级人民政府应当建立和拓宽为老年人捐助和服务的渠道,鼓励社会组织和个人对贫困老年人提供各种形式的救助。




  第九条 《条例》第十四条所称城市低收入住房困难的老年人家庭,是指城市和县(市)人民政府所在地的镇范围内,家庭收入、住房状况等符合县(市)人民政府规定条件的家庭。




  第十条 各级人民政府及有关部门对城镇低收入住房困难的老年人,应优先纳入经济适用房和廉租房保障范围。拆迁安置老年人居住的自有产权房时,应当在楼层、朝向等方面优先照顾老年人。




  第十一条 县级以上公立医疗机构应当建立健全老年病房,开设老年病专科门诊。




  县级以上人民政府应当将老年人常见病、多发病及慢性疾病的治疗和康复机构建设,纳入城市卫生体系和农村三级卫生服务网络建设体系中,为老年人提供医疗卫生服务。




  第十二条 加强基层卫生服务建设,提高基层医疗卫生服务机构的利用率,及时为老年人提供医疗服务。对行动不便的老年人,应当上门服务。




  提倡医疗卫生机构为老年人义诊,为老年人免费提供医疗保健咨询服务。




  第十三条 《条例》第三十一条第一项规定的对九十周岁以上老年人敬老金的发放:




  属于县(市)的九十周岁以上老年人的敬老金,由户籍所在地县(市)人民政府老龄工作委员会办公室负责发放,所需经费由当地县(市)财政负担。




  属于州财政开支的九十周岁以上离退休职工老年人的敬老金,由州人民政府老龄工作委员会办公室负责发放,所需经费由州财政负担。




  属于中、省直机关和企事业单位的九十周岁以上老年人的敬老金,由中、省直机关、企事业单位负担。




  破产、倒闭的厂矿、企业及户籍由林业公安部门管理的九十周岁以上老年人的敬老金,由户籍所在地县(市)人民政府老龄工作委员会办公室负责发放,所需经费由当地县(市)财政负担。




  第十四条 各级人民政府及相关部门应当落实扶持发展养老服务业的各项法律、法规和政策,积极鼓励、引导和支持社会力量以多种形式发展养老服务事业。




  第十五条 各级人民政府应当加强城乡居家养老服务体系建设,逐步建立健全以老年福利、生活照料、医疗保健、体育健身、文化教育和法律服务为主要内容的,多种形式、广泛覆盖的居家养老服务网络,不断完善服务设施,丰富服务内容,建立健全专兼职和志愿者相结合的服务队伍,逐步完善居家养老服务体系和监督管理机制。




  要鼓励和支持农村行政村和城镇社区发展多种形式的居家养老服务中心(站)。




  第十六条 《条例》第十八条第五项所称城市基础设施配套费是指:用于城市道路、桥涵、给排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、消防、供气等市政基础设施建设的城市人民政府有关部门强制征收的城市基础设施建设专项资金。




  第十七条 《条例》第十八条第六项所称行政事业性收费是指:国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织根据法律法规等有关规定,依照国务院规定程序批准,在实施社会公共管理,以及在向公民、法人提供特定公共服务过程中,向特定对象收取的费用。




  第十八条 社会组织和个人兴办的养老机构可以接受社会捐赠,对受赠款物的使用应当尊重捐赠人的意愿。




  第十九条 社会组织和个人兴办的养老机构,需设立医疗卫生室的,经审查符合条件,卫生行政部门应当优先办理执业许可手续。




  对养老机构所办医疗机构,已取得执业许可证并申请城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗定点医疗机构的,经审查合格,应当及时纳入医疗保险定点单位范围。养老机构收养人员享有相关医疗保险保障的,在医疗保险定点养老机构就医所发生的医疗费用,按照相关医疗保险规定支付。




  第二十条 老年人再婚共同生活的,任何一方以遗嘱或其他形式处分个人财产时,应当根据对方的经济状况,为对方保留一定份额,保障对方的基本生活。




  第二十一条 老年人对自己的合法收入和财产,依法享有占有、使用、收益、处分的权利,子女或者其他亲属不得干涉。




有独立生活能力的成年子女,要求老年人给予经济资助的,老年人有权拒绝。成年子女及其亲属不得以任何理由,强行索取、克扣、占有老年人的财物。




  第二十二条 老年人自有的或者承租的住房,子女或其他亲属不得侵占,不得擅自改变产权关系或租赁关系。在办理老年人自有的或者承租的住房转租、过户、交换手续时,应当当面征得老年人的意见,并查验老年人签名盖章的书面材料。




  对于老年人与子女或者其他亲属共同出资购买、建造的住房,或者利用老年人的宅基地或者建房指标购买、建房的,老年人依法享有相应的房屋所有权和居住权。




  老年人自有的住房,赡养人有义务维修。




  子女或者其他亲属经老年人同意借用老年人房屋后,到约定期限应当及时归还,不得无故拖延。




  第二十三条 离退休人员在申报科研课题、申请科研经费、科研成果评审、著作出版等方面,应当与在职人员一视同仁。对从事科研、著书等活动的离退休人员,原单位应当允许借用所需设备、图书和相关资料。




  第二十四条 各级人民政府和有关单位以及社会组织应当重视发挥老年人的作用和专长,为老年人参与社会经济活动创造条件,提供方便。




  根据社会需要与可能,鼓励老年人在自愿和量力的情况下,依法从事各种经济社会活动。   




老年人从事社会经济活动的合法收入受法律保护。




对于参与经济社会发展做出突出贡献的老年人,应当给予表彰和奖励。




  第二十五条 各级人民政府在制定涉及老年人权益的各种重大政策措施时,应当征求老年人的意见。




  第二十六条 《条例》第二十九条所称老年人教育,是指以提高老年人思想道德和科学文化素质,增长知识、丰富生活、陶冶情操、有益健康、服务社会,增强适应社会发展能力为目的的非学历的老年人学校教育和其他形式的老年人教育活动。




老年人教育是老龄事业的重要组成部分,是社会公益性事业。




  第二十七条 各级人民政府应当鼓励非政府组织和个人举办各类老年学校。鼓励和支持社会组织和个人捐资助学。




  第二十八条 依法开办老年人学校,享有以下权利:




  (一)按照批准的章程自主管理;




  (二)根据老年人的需要,自主设置专业、课程、制定教学计划,组织实施教学活动;




  (三)对学员进行学籍管理,实施奖励,颁发相应证书;




  (四)按照章程规定,聘任教师及职工,实施奖励或处分;




  (五)开展老年教学研究、交流与合作;




  (六)接受社会捐助和境外合法资助;




  (七)依法接受政府及有关部门的监督,拒绝任何组织和个人非法干涉教学活动。




  第二十九条 非政府组织和个人开办老年人学校,可以按照有关规定合理收取学费。




对享受城乡最低生活保障待遇的老年人进入老年学校学习,学费应当给予适当优惠。




  第三十条 各级人民政府及有关部门,应当把老年人文化体育事业纳入经济社会发展总体规划和年度计划,加强老年文体活动设施建设,积极组织开展适合老年人的群众性文化、体育、娱乐活动。




  城市规划、建设部门在开发改造城镇公共设施和居民住宅区时,应当统筹规划,建设方便老年人生活及活动的场所和各种文体活动配套设施。 




  第三十一条 各乡镇、街道和行政村、社区及居住小区应当建有老年人活动场所,配备相应文体设施,广泛组织开展适合老年人身心健康的文化、体育、娱乐活动。




  第三十二条 州、县(市)人民政府老龄工作委员会办公室和司法行政部门,应当成立《老年人法律援助工作站》,对符合援助条件的老年人及时提供法律援助。




  第三十三条 对不认真贯彻落实优待老年人和扶持发展养老福利机构的法律、法规的部门和组织,由上级机关或者有关主管部门给予批评教育,并责令其限期改正。对拒不执行的,要通报批评,情节严重的,应追究主管负责人和直接责任人的行政责任,并给予行政处分。




  第三十四条 对拖欠、挪用老年人养老金、医疗费或者不按时足额缴纳养老保险金、医疗保险费的,由其上级机关责令其改正,并对主管负责人和直接责任人根据情节给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。




  第三十五条 对违反《条例》和本细则,以暴力或者其他方法侮辱老年人、捏造事实诽谤或者虐待老年人的,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处罚;对情节严重、构成犯罪的,依法追究其刑事责任。




  第三十六条 本细则由州人民政府负责解释。




  第三十七条 本细则自公布之日起施行。















关于重申加强边境旅游工作管理的通知

国家旅游局


关于重申加强边境旅游工作管理的通知
国家旅游局


(1992年12月7日 国家旅游局发布)


今年以来,我局在商有关部门并报国务院批准后又陆续批准了一些边境旅游项目,在做出相应规定的同时,还明确指定了承办的旅行社,并且三令五申不得异地办照和公费旅游等。但是,一些地区和部门无视这些规定,未经批准就自行开办边境旅游业务;有的非旅游部门或未经指定的
旅游企业也擅自经营边境旅游业务,甚至非法动用公务护照;有的边境旅游承办单位只顾经济利益,不顾政治影响,姑息公费旅游、异地办照;还有的地区事先做协调工作不得力,组织措施不落实,致使我方许多游客在外无人安排接待,食宿无着,遭到非礼,甚至安全得不到保障。上述种
种,扰乱了边境旅游活动的正常秩序,干扰了我国公民因公因私出国的审批工作,给一些内地人员借旅游渠道出走造成了可乘之机,对内对外产生了不良影响,应该引起旅游管理部门和承办单位的足够重视。最近,国务院专门召集有关部门开会研究边境旅游的管理问题,要求认真总结经验
教训,严格按规定办理边境旅游业务。为此,现将边境旅游的有关规定重申如下:
一、边境旅游政策性很强,任何非旅游部门或未经指定的旅游企业均不得承办此业务。
二、办理边境旅游业务,应严格遵守《中华人民共和国公民出境入境管理法》及其实施细则。各承办单位不得为本省(或自治区)以外的人员申办出游护照。
三、对参加边境旅游的国家干部,要严格按照干部分级管理权限进行审批,不得弄虚作假。
四、开展边境旅游,要坚持不开报销单据的做法,严防公费旅游。
五、各边境旅游承办单位必须做好我旅游团在境外期间的组织和接待工作。



1992年12月7日