福州市人民政府关于印发《福州市限价房销售管理办法》的通知
福建省福州市人民政府
福州市人民政府关于印发《福州市限价房销售管理办法》的通知
榕政综〔2008〕182号
各区人民政府，市直各委、办、局（公司）：
《福州市限价房销售管理办法》已经市政府2008年第22次常务会议研究通过，现予以印发，请认真贯彻执行。
二○○八年九月二十四日
福州市限价房销售管理办法
第一条 为规范我市限价房销售管理行为，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的限价房，是指由政府组织提供，限定套型面积和销售价格，主要面向城区市政建设、土地收储和旧屋区改造等建设项目被拆迁户以及中等收入住房困难家庭供应的，具有保障性质的普通商品住房。
第三条 市房地产管理局（简称“市房管局”）作为行业行政主管部门，负责限价房的销售管理工作。市监察局、市财政局、市物价局、市国土局、市地税局、市房地产交易登记中心以及各区政府、街道（镇）、居委会要按职责分工，协助做好限价商品房的销售管理工作。
第四条 限价房销售价格根据控制性建设成本、土地成本及房地产市场状况，并合理考虑税费和地价变动因素后综合确定，在土地出让前应予以明确。限价房的实际销售均价不得超过土地公开出让时确定的销售均价。
第五条 对市政府确定为重点工程，并确定需要对接限价房的市政建设、土地收储和旧屋区改造拆迁项目申请限价房安置被拆迁户，按照以下程序办理：
（一）由拆迁项目拆迁人在办理《房屋拆迁许可证》前，依据拆迁摸底数据和产权审查结果，向市房管局提出对接安置限价房的申请，填报《限价商品房对接拆迁项目申请审批表》，明确拆迁地块的规划用途、拆迁面积、户数以及需要对接的限价房地点、套数、户型等。
（二）市房管局按规定审核拆迁项目需要安置的限价房套数、户型后，提出具体对接的限价房项目及供应方式等意见，报市政府批准。
（三）市房管局根据市政府的批准意见，牵头组织限价房建设单位和拆迁人签订房源订购意向协议，安排房源供应。用于拆迁安置的限价房房源原则上应按幢或按梯位集中统一供应。
（四）经批准对接限价房安置的拆迁地块，拆迁人方可组织动迁单位签订拆迁补偿安置协议。被拆迁户选择产权调换方式安置限价房的，拆迁人应按月填写《拆迁项目安置限价商品房情况汇总表》，并随附已签订的拆迁补偿安置协议书复印件向市房管局报备，由市房管局统一跟踪落实全市限价房房源的实际使用情况，及时进行调剂。被拆迁户选择货币补偿方式安置的，允许购买不超过被拆迁房屋全额货币补偿全额的限价房一套。
（五）限价房具备预（销）售条件后，限价房建设单位应及时通知拆迁人，由拆迁人或拆迁实施单位会同限价房建设单位牵头组织选房，签订购房合同。
（六）限价房由拆迁人统一购买，并全额缴交购房款，购房款的支付方式由拆迁人与限价房建设单位在房源订购协议中明确。拆迁人与被拆迁户按拆迁补偿安置协议约定结算购房差价。由政府直接指定开发建设单位建设的限价房项目，其购房款应按资金统一管理的原则，直接进入财政指定的资金专户，实行专户管理。
（七）拆迁补偿安置结束后，拆迁人应在一个月内向市房管局申报限价商品房使用情况，经市房管局审核后，对剩余的限价房由市房管局负责收回，统筹对接其他拆迁项目使用。
第六条 被拆迁户应根据被拆迁房屋原房建筑面积和异地增加幅度面积，按照福州市房屋拆迁管理有关法规确定的“就近上靠”原则，选择相应套型面积的限价商品房安置。被拆迁房屋原房建筑面积和异地安置应增加的建筑面积之和超过90平方米的，可以分户型安置限价商品房，但分户型安置限价房的建筑面积在原有建筑面积与异地安置应增加建筑面积之和的基础上不得超过15平方米。
拆迁人与被拆迁人以限价房交付使用时实际测量面积进行最后资金结算，若因设计、结构及户型调剂原因实际安置面积与拆迁安置协议面积出现误差，该部分误差面积的计价若拆迁安置协议有约定的按约定处理，没有约定的按该项目土地出让合同确定的销售均价加调节系数后计算。
第七条 面向社会公开销售的限价房须经市政府批准后方可组织销售，开发单位不得擅自销售。
第八条 面向社会公开销售的限价房，申请人应当同时符合以下条件：
（一）福州市五城区城镇户口（农村村民和农村集体经济组织成员除外），并在本市工作、居住；
（二）家庭人均住房建筑面积低于市政府公布的当年限价房销售对象的家庭人均住房建筑面积标准；
（三）家庭年收入低于市政府公布的当年限价房供应对象的家庭年收入标准；
申请人未婚的，须年满40周岁；申请人已婚的，其配偶的年收入、住房建筑面积必须与申请人合并计算。
与申请人在同一户口本的家庭直系亲属(指配偶、父母、子女，下同)的年收入、住房建筑面积应与申请人合并计算。
申请人虽无住房，但与申请人在同一户口本的家庭直系亲属之一有住房的，该申请人不属无房户。
申请人结婚满三年，申请人与其配偶均无住房，且申请人与父母或者子女在同一户口本时间至申请日时已连续满三年的，该申请人可视为无房户，其父母或者子女的年收入、住房建筑面积可不合并计算。
申请人与家庭直系亲属在申请之日前3年内户口分户或者迁出的，该直系亲属的年收入、住房建筑面积仍应与申请人合并计算。
申请人在申购限价房的同时，需附具结函，对所提供的收入、住房等情况作出承诺说明。
第九条 在市本级建立住房公积金帐户且在本市缴纳税款的高新技术企业，其引进的经市人事部门认定的紧缺急需人才，其本人及配偶、子女在本市无住房的，可以申购限价房。引进人才不受户籍和收入条件限制。
第十条 申请人有下列情形之一的，不得申请购买公开销售的限价房（引进人才不受此限）：
(一) 通过购买商品房取得我市五城区户籍的；
(二) 申请之日前5年内购买或者出售商品房的；
（三）申请人或者其配偶已享受过政府优惠价政策性住房的；
(四)申请人与配偶已离异，但离异时间不足2年的；
(五)申请人与配偶离异时间虽满2年，但在离异前一方已享受过政府优惠价政策性住房的；
（六）申请人虽已建立住房公积金帐户，但该帐户未建立于市本级的。
第十一条 面向社会公开销售的限价房户型建筑面积为90平方米以内。限价房在面向社会公开销售前须取得预售许可证，具体房源组织、销售方案由市房管局报市政府批准后实施。
第十二条 面向社会公开销售限价房按照以下程序进行：
(一)申请受理。
1、公布楼盘信息。
由市房管局通过报纸、市房地产联合信息网等媒体公布公开销售限价房的相关信息。
2、受理申请。
申请人到居住地的区房管局（马尾区房管所）登记并提交如下材料：
（1）申请人与合并计算年收入、住房建筑面积的家庭直系亲属（以下简称“直系亲属”）的身份证、户口簿；
（2）申请人户籍所在地街道办事处（镇政府）开具的非村民或非农村集体经济组织成员证明；
（3）申请人和直系亲属上一年度收入证明；
（4）已婚的提供结婚证，离异的提供离婚证、离婚协议及未成年子女抚养证明，未婚或丧偶的提交具结书；
（5）申请人和直系亲属的住房情况证明（申请人向市房地产档案馆、市房地产交易登记中心提出查档申请并由上述部门查档核实后开具，引进人才同此办理）；
（6）申请人已建立住房公积金帐户的，提交住房公积金缴存凭证；未建立住房公积金帐户的，由工作单位开具未建立住房公积金帐户的相关证明。
申请人属于引进人才的，提交身份证、住房情况证明和政府有关部门的引进人才批文；
申请人应当承诺其提交的购房申请和提供的证明资料真实无误，并同意配合有关部门查核相关情况；
(二)审核
1、初审：各区房管局（马尾区房管所）按规定对申请人及其直系亲属在所辖区内的家庭住房状况进行查档核实（含租住直管公房情况），开具书面查档证明，提出是否符合申请条件的审核意见，并将经初审符合申请条件的申请人的申请材料报送市房管局。经初审不符合申请条件的，区房管局（马尾区房管所）应当告知申请人并说明理由。
2、审批：市房管局按规定对各区房管局（马尾区房管所）上报的申请人材料进行复核，对符合申请条件的申请人，批准其购房资格。
(三)面向社会公开销售的限价房以公开摇号确定购房顺序
公开摇号工作由市房管局牵头，各有关开发单位配合实施。各有关开发单位应拟定公开摇号工作方案并报市房管局审定，现场摇号工作在公证部门的监督下实施。经公证部门确认的摇号结果，由市房管局在报纸、市房地产联合信息网公布。
(四)选房和销售
开发单位根据公证部门确认的摇号结果，拟定本项目选房、销售工作组织方案并向市房管局报备。售房时间、地点以及签订购房合同等有关事项由开发单位负责通知购房人。
申请人未在规定的期限内参与选房或选房后未在规定时限内签订购房合同的，视为自愿放弃购买资格。申请人选房后放弃购房的，取消其本次购房资格，今后如需购房应重新提出申请。符合限价房申购条件的申请人只能购买一套限价房。
申请人在办理限价房销售合同登记备案时，应提交经市房管局批准的《限价房申请审批表》。
第十三条 面向社会公开销售的限价房自取得房屋所有权证之日起5年内不得上市交易转让；5年期满后上市交易转让的，应当按照交易转让时同地段普通商品住房市场平均价格与限价房购买价格之间差价的50%向政府补交土地收益价款。
产权登记部门应当在限价房产权登记簿及产权证中注记上述限制性内容。
属于被拆迁户安置限价房的不受上述限制。
第十四条 个人购买的面向社会公开销售的限价房限于自住，不得出租或出借，购房人必须在交房后一年内入住，原承租公房的，入住时应当退出承租的公房。购房人在入住后应向限价房小区物业管理单位和限价房所在地的区房管部门提出办理入住鉴证的申请，各区房管部门通过核对购房人缴交水电费、物业费、煤气费情况以及入户调查等方式，审查购房人入住情况并签署意见。办理面向社会公开销售的限价房产权登记时，购房人应提供经区房管部门核准的入住鉴证。购房人未在规定时间内入住，或将已购限价房出租、出借的，责令其退出已购住房，并由开发建设单位收回已售的住房。开发建设单位与购房人签订的面向社会公开销售的限价房销售合同应按上述规定明确相关条款。
限价房的物业专项维修资金由购房人按规定标准缴纳。
第十五条 对弄虚作假，采取欺骗方式取得购房资格的，由市房管局永久性取消其购买保障性质的政策性住房的资格；已购限价房的，责令其退出已购住房，注销购房合同。对出具虚假证明的单位，由其上级主管部门或监察部门追究单位主要领导和相关人员的责任，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 行政机关和行政机关工作人员在限价房审核、销售管理等工作中，存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的，由行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法处理。
第十七条 本办法自颁布之日起施行。
软件公司的商帐管理
北京中关村的一家软件企业，同时兼营一些网站制作及推广业务。公司在经营中累积了大量的债权，严重影响公司的运营。这些债权有这样的特点：1、债权极为分散，债权总数只有一百多万元，但是却有一千多笔，最少的一百块，最多的也只有几万块；2、时间长，这是公司经营中历年积累下来的，大约有三分之一已经过了两年的诉讼时效；3、材料混乱，这些债权的形成以及相关材料很多无处查询，没有人很清楚的知道；4、这样一些小的债权还在不断产生；5、公司并没有任何人具体负责这些债权的催收。
无疑那家软件公司的债权催收将面临巨大的困难。1、债务人公司是否存在？一些小的公司，经营不好就不去年检，让公司自然消亡，公司都没有了，自然债权也要不到了；2、公司的经营地址和联系方式是否发生变化？一般的公司都是租赁写字楼办公，一年一搬家很常见，一搬家联系方式等全部发生变化，必须重新找到新地址所在；3、原来的经办人是否还在？这看起来与债权的催收并没有关系，其实关系很密切，一般小公司没有完善的文件保管制度，经办人走了，这么小的一件事情，也许移交工作时并没有做交代，没有人知道这件事情，那么当然不会轻易付给你钱；4、如果债权数额较大还要考虑，债务人是否有偿还的经济能力。
如果债务人不想还钱，那么只有起诉，但是起诉的成本巨大。无论案件的大小，基本工作量是一样的，必须捋清法律关系，整理好证据材料，去工商局查询债务人的工商注册材料，找到公司注册地址和法定代表人，然后才能制作诉讼文书。起诉要去法院五次，立案一次、开庭一次、领判决书一次，申请执行一次，领执行款一次，如果幸运的话，可以少去几次，当然也可能比五次要多。很多小公司被郊区的税收优惠政策吸引注册在郊区，但是却在市里办公，这样必须要去郊区起诉，往返郊区的时间和交通成本是很高昂的。到法院起诉要交诉讼费，工商局查询要交纳查询费，如果加上律师费，每个案件的成本可能高达一万元，那么对于标的额在一万以下的诉讼案件根本就没有诉讼的意义。
根据美国商法联盟调查数据显示，当逾期时间为一个月时间，追帐成功率为93.7%，当逾期半年时，成功率降为57.8%，当逾期两年左右，成功率为13.5%。美国企业的应收帐款回收期平均只有37天，而中国企业平均为100多天。美国公司追帐的成功率为60%以上，而中国企业的成功率不到20%。根据中国的国情，以及我们工作中的实务经验，对于这些小额的债务必须建立一套完整的催收制度才能有所保障，下面将探讨这个催收制度的建立。
一、健全内部合同管理
合同管理不仅仅是保管合同原件，更需要保留好合同相关的往来传真、备忘录、相关人员签署的收货凭证等等，都要妥善保管好。很多公司是没有合同管理的，对于一些小的合同，原件虽然在公司的专人手中，但是在执行过程中有关材料随意分散在业务人员手中，业务人员走了，该资料也就没有了，合同的执行情况也就没有人知道了。一旦发生纠纷没有人能完全知道事情的来龙去脉，没有人手头有完整的材料。
合同保管要强调责任制，在合同执行阶段，合同可以由业务人员或业务部门经理保管，凡是和合同执行有关的材料统一在第一时间交给该人保管。业务办理完毕应当完整移交到公司专职保管人员。我们建议在移交的材料中加上一个合同执行说明，由具体经办人对合同的执行情况进行说明，将材料列个清单，可以做成格式直接填写。
二、强化催收
中国讲人情，在我们的实务工作中发现，越是关系好，可能款项越晚兑现。大部分款项并不是对方没有能力支付，而是不想支付，想想现金在自己公司握着多主动，而且可以生息，总比还给别人好。所以很多公司是看哪个催得急，谁急就先付给谁。而如果碍于面子，就只能等到最后了，万一对方资金一紧张，这帐就成了陈年老帐了，所以要加强货款催收。
催收也要讲策略，按过程分别进行排布。
第一步，直接由业务人员负责催收。业务员的待遇是与业务量挂钩的，业务人员应当对帐款承担催收责任。业务人员是公司最底层的工作人员，可以可怜兮兮去找对方，“大哥，你要是不给我钱，我就要失业了。”，这样博得同情心，小的帐款一般都能这样催收回来。这一步的时间不要太长，给予两周的时间就行了，没有效果进入下一步。
第二步，财务部核帐。财务部核帐有两个目的，第一告诉对方这笔帐款开始移交到公司统一来处理了，二是和对方核帐，确认欠款的事实与数额。这个很重要，一旦发生诉讼有这张核帐单，双方的法律关系就非常的简单了，不需要对合同执行中的质量、数量等双方可能发生争议的事项进行纠缠了。这个时候双方还没有闹僵，拿到这样的核帐单一般比较容易。当然财务部目的不是要核帐，还要催收款项，财务部人少，自然没有人专职来打要帐电话，可以让单位前台或其他人以财务部的名义打这个电话。
第三步，以上措施都没有效果，那么说明对方有想赖帐的可能。如果对方说，你再等几天，我们马上有一笔到帐，一到就给你，这样的话，最多只能信一次，不要有太多的指望。以上两个步骤已经进行了三个月，仍然没有效果就应当考虑移交公司法律部门，由法律部门进行处理。
三、果断采取法律措施
很多公司顾虑采取法律措施会伤了彼此友好的业务关系，失去了一个客户。这是中国国情，确实是要考虑的，但是只要想想，做任何的业务都是以赢利为目的的，如果对方不支付帐款，那么要这个友好的业务关系做什么？与其拖到以后翻脸，再对簿公堂，不如现在采取法律措施早点将款项收回来更为塌实。
采取法律措施，也能考虑到中国国情，不是一开始就直接将对方告上法庭。可以先给对方打招呼，说要采取法律措施了，再不理睬，发个律师函，最后才起诉，这样的话对方就自己陷入了不人情了，再有什么埋怨也不好讲了。
作者：王瑜，北京律师，电话：010-51662214，
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