深圳市房地产管理若干规定
广东省深圳市人民政府
深圳市房地产管理若干规定
深圳市人民政府
第一条 为加强深圳市土地管理，规范房地产市场秩序，发展房地产业，根据有关法律、法规的规定，制定本规定。
第二条 深圳市人民政府(以下简称市政府)对辖区内的土地实行统一规划，统一征用，统一开发，统一出让；对房地产实行统一测绘查丈，统一登记发证，统一进行行业管理和市场管理；统一管理土地开发基金。
第三条 深圳市规划国土局(以下简称市规划国土局)是深圳市国土管理、房地产行业和市场(福利商品房、微利商品房除外)的主管部门，负责本规定的实施。市规划国土局向各行政区及街道办事处、镇派出的分支管理机构，按划定的职责实施对房地产行业和市场的管理。
第四条 深圳市征地工作由市规划国土局负责，各区及各街道办事处、镇、村应予积极支持和配合。其它单位或个人不得擅自向农村征用土地。
第五条 在本市范围内的合作建房，是指一方或多方出地、一方或多方出资合作开发经营房地产并进行产权分成的行为。合作建房视同房地产转让。
第六条 以招标、拍卖方式取得土地使用权的单位或个人，其土地使用权已核准登记并领有《房地产证》的，可以与他方合作建房。
第七条 凡属减免地价款或通过行政划拨取得土地使用权的企业、其他经济组织或个人，经市规划国土局批准并按市场价格补足地价款后，可以与他方合作建房。
第八条 合作建房的出资方必须是在市规划国土局注册的房地产开发公司。
第九条 下列用地，不得用以合作建房：
(一) 国家机关、事业单位、部队、教育、文化、卫生、科研单位的非营利性用地；
(二) 市政公共设施的非营利性用地；
(三) 农村住宅用地；
(四) 法律、法规限制的其他用地。
第十条 经市规划国土管理部门划定为非农用地的，集体经济组织的土地，视为有偿受让用地，可以与他方合作建房，但建成的房地产只能自用或出租。需转让的，应经市规划国土局批准并办理土地使用权转让手续。
第十一条 合作建房的各方应订立合作建房合同，并于合同签订之日起十五日内向市规划国土局提出申请。市规划国土局于接到申请之日起三十天内给予批复。
第十二条 申请合作建房应提交下列文件：
(一) 合作建房申请书；
(二) 《房地产证》或用地红线图；
(三) 合作建房合同；
(四) 房地产开发公司资质证书。
第十三条 经批准合作建房的房地产，可按市政府的规定进行预售或销售。
第十四条 下列当事人可以在深圳市内购买商品住宅：
(一) 具有本市常住户口的居民；
(二) 持本市暂住证满五年，且遵纪守法的十八周岁以上的非本市居民；
(三) 在本市注册的企业、事业单位、社会团体和经市政府批准设立的其他组织。
第十五条 境外和其他组织，外国人、华侨、港、澳、台同胞及在境外中资机构服务的国内人员，可在本市购买外销商品住宅。
第十六条 福利商品房、微利商品房的购买和转让等，按照市政府的有关规定办理。
第十七条 房地产买卖应按市规划国土局核定的内外销范围及对象进行。凡核定为内销的商品住宅，不得卖给境外的组织和个人；凡核定为外销的商品住宅，可以外销也可以销售给境内的组织和个人。
第十八条 房地产转让价格有增值的，转让人应向市规划国土局按土地增值额的百分之二十交纳土地增值费。
土地增值额按下列公式计算：
土地增值额房地产出售价-上次房地产购入价-房屋改良投资。
如果房地产为第一次出售，则：土地增值额房地产出售价-建造成本价(1+40%)
上款规定的建造成本不包括利息和管理费。
第十九条 自一九九三年一月一日起，通过招标，拍卖方式取得土地使用权的，土地使用者第一次转让房地产时，免交土地增值费。
第二十条 本规定颁布前，以协议方式取得的土地使用权或已发生转让的房地产，其土地增值费交纳标准和土地增值额的计算按下列规定办理：
一、土地增值费交纳标准
(一) 土地增值额未超过前次转让地价百分之一百者，征收百分之四十；
(二) 土地增值额超过前次转让地价的百分之一百、未超过百分之二百者，除按前项规定办理外，其超出部分，征收百分之六十；
(三) 土地增值额超过前次转让地价百分之二百、未超过百分之三百者，除按前两项规定分别办理外，其超出部分，征收百分之八十；
(四) 土地增值额超过前次转让地价百分之三百者，除按前项规定分别办理外，其超出部分，收取百分之一百。
二、土地增值额按下列公式计算：
n1
土地增值额房地产出售价-房地产购入价格×(1+银行利率-房屋折旧率) -房屋改良
n2
投资×(1+银行利率-改良部分折旧率)
式中：n1为购置房地产到出售房地产的年限，n2为改良房屋到出售房地产的年限；银行利率采用中国人民银行深圳分行规定的一年期定期存款利率；房屋折旧率和改良部分折旧率按百分之二计算。
房地产第一次出售时，房地产购入价格按下式计算：
房地产购入价格＝房地产基本价格(即：成本价+计划利润+出售营业税)
第二十一条 父母、配偶、子女之间的房地产赠与交换免交土地增值费。
第二十二条 预购的房地产，须领取《房地产证》后方可转让。
第二十三条 违反本规定第六条、第七条、第八条、第九条、第十条规定进行合作建房的，视为非法转让土地，由市规划国土局按《中华人民共和国土地管理实施条例》第三十一条规定予以处罚；违法者为房地产开发企业的，同时注销其房地产开发经营权。
第二十四条 违反本规定第十四条、第十五条、第十七条规定转让商品住宅的，市规划国土局不予办理房地产权登记手续，没收转让人的非法所得，并处以非法经营额百分之二十的罚款；转让人为房地产开发企业的，同时予以警告、通报，直至注销其房地产开发经营权的处罚。
第二十五条 违反本规定第十八条、第二十条规定缴交土地增值费的，市规划国土局不予办理房地产权登记，由此造成受让人不能按时办理登记手续的，由转让人承担责任；经催缴仍不缴交者，从逾期之日起每日加收相当于土地增值费数额千分之三的滞纳金；违法者为房地产开发企业
的，同时予以警告、通报，直至注销其房地产开发经营权的处罚。
第二十六条 本规定由市规划国土局负责解释。
第二十七条 本规定从公布之日起施行。一九八九年七月十三日市政府颁布的《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》同时废止。过去市政府发布的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
1993年11月9日
国家税务总局关于进一步落实税收优惠政策促进农民增加收入的通知
国家税务总局
国家税务总局关于进一步落实税收优惠政策促进农民增加收入的通知
国税发[2004]13号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位：
为了进一步促进农村经济发展，切实解决农民增收问题，日前，中共中央和国务院下发了《中共中央 国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》（中发〔2004〕1号）。现就税务系统贯彻中央（中发〔2004〕1号）文件精神，进一步落实税收优惠政策问题通知如下：
一、认清形势，提高思想认识
当前，农民增收困难已经成为我国农业和农村发展中面临的突出问题。农民收入上不去，不仅影响农民生活水平的提高，而且影响着粮食生产和农产品供应，制约着农村经济和整个国民经济的进一步发展，关系到农村社会进步和全面建设小康社会目标的顺利实现。中央（中发〔2004〕1号）文件明确指出，解决农民的增收问题，不仅是重大的经济问题，而且是重大的政治问题。文件要求全党要从实践“三个代表”重要思想的高度，进一步增强做好农民增收工作的紧迫感和主动性。
近年来，财政部和国家税务总局先后下发了《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字〔1994〕020号）、《财政部 国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税〔2002〕208号）、《国家税务总局关于个体工商户销售农产品有关税收政策问题的通知》（国税发〔2003〕149号）、《财政部 国家税务总局关于农村税费改革试点地区有关个人所得税问题的通知》（财税〔2004〕 30号）和《国家税务总局关于贯彻〈中共中央 国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见〉 落实有关税收优惠政策的公告》。上述文件明确了对专营种植业、养殖业、饲养业和捕捞业的个体工商户或个人，凡其经营项目属于农业税、牧业税征税范围且已征收农业税、牧业税的，对其所得不再征收个人所得税的政策，提高了个人、个体工商户和销售农产品的个体工商户的增值税和营业税起征点，明确了取消农业特产税后，对减征、免征农业税或牧业税地区的个人或个体工商户从事种植业、养殖业、饲养业和捕捞业且经营项目属于农业税（包括农林特产税）、牧业税征税范围的，其取得的上述4业所得暂不征收个人所得税。这些政策的制定是落实中央关于促进农民增收要求的体现，认真贯彻执行这些政策，对于促进农村经济和个体经济发展，增加农民收入具有重要意义。各级税务机关必须深入学习和领会中央关于增加农民收入的文件精神，在依法治税的原则下，全面贯彻落实财政部和国家税务总局制定的各项涉农税收优惠政策。
二、切实采取措施，将税收优惠政策落到实处
各地在贯彻落实涉农税收优惠政策方面做了很多工作，取得了较好效果。但从全国情况看，发展仍不平衡，少数地区将起征点的确定权限层层下放，个别地区甚至出现为保收入任务而人为调高不达起征点业户定额的情况，使税收优惠大打折扣。为确保各项涉农税收优惠政策落到实处，现提出以下工作要求：
（一）要切实加强对优惠政策落实工作的组织领导，各级税务机关的一把手要亲自抓，分管领导要具体负责，要动员全系统的力量查找优惠政策落实过程中存在的问题，及时采取措施加以改进。
（二）要主动向当地党政领导汇报，阐明落实优惠政策与保持税收增长的关系和落实税收优惠政策对于增加农民收入的重要意义，以取得地方党政领导对该项工作的支持。
（三）要大力开展税收政策宣传，务必使全体税务干部和广大农民全面掌握和了解中央制订的各项涉农优惠政策，努力做到家喻户晓、人人皆知。为了便于社会各界和广大农民对税务机关落实政策情况进行监督，省、地、市国税局和地税局要设立专门的监督举报电话，并将电话号码向社会公布。
（四）各地要在以往工作的基础上，努力克服畏难情绪，切实按照《国家税务总局关于个体工商户销售农产品有关税收政策问题的通知》（国税发〔2003〕149号）要求，将从事农产品销售的个体工商户的起征点迅速调整到位。
（五）要严格执行对进入各类市场销售自产农产品的农民取得所得暂不征收个人所得税的政策。对市场内的经营者和其经营的农产品，如税务机关无证据证明销售者不是“农民”的和不是销售“自产农产品”的，一律按照“农民销售自产农产品”执行政策。
（六）要按照中央（中发〔2004〕1号）文件的要求和《税务登记管理办法》的规定，对无固定生产经营场所的流动性农村小商小贩，免予办理税务登记。
（七）为合理确定进入集贸市场的农民个体工商户的纳税定额，规范集贸市场业户税收的核定工作，各地国税局和地税局要加强协作配合，共同做好共管纳税户应纳税经营额的核定工作。省、市税务机关要做好农民个体工商户纳税定额的区域间平衡工作，避免区域间纳税定额差距过大；县（区）国税局和地税局要成立统一定税联合工作小组，联合工作小组要在对本辖区个体共管户的生产经营情况进行深入细致调查的基础上，提出核定定额的方案。在定额核定工作中要严格坚持集体评定定额制度。
（八）为了增强税收执法透明度，杜绝为税不廉，各地在个体工商户税额核定工作中要严格实行办税公开，大力推行“阳光作业”。各基层征收机关要普遍建立定额调整听证制度，税务机关认为个体工商户和个人销售农产品的销售额达到起征点，需要采取定期定额方法征税的，核定定额时，要充分听取当事人和社会各界的意见，取得社会各界和个体工商户的理解和支持。同时，应采取适当方式对纳税户的定额情况和停歇业情况进行公开，自觉接受纳税人和社会各界的监督。
三、狠抓落实，加强督促检查。
为了确保中央关于增加农民收入的文件精神和各项税收优惠政策尽快落到实处，各级税务机关要克服岁末年初工作任务繁重的困难，统筹兼顾、合理安排、卓有成效地开展工作。为了便于总局及时掌握了解各地工作进展情况，各地必须在2004年2月底前将本省落实中央（中发〔2004〕1号）文件精神和有关税收优惠政策以及本通知要求的安排意见上报总局。
各省税务局要加强对基层税务机关优惠政策落实情况的检查，对政策落实不到位和擅自变通的要坚决予以纠正，要及时向总局报告执行中出现的问题。总局将于今年3月下旬组织人员对各地执行涉农优惠政策的情况进行全面检查，对检查中发现的问题将予以严肃处理。
国家税务总局
二○○四年一月二十日
