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无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制

作者：陈召利 主页：www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于支持苏联最高苏维埃就裁军问题致各国议会和政府呼吁书的决议

（1960年1月21日第二届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）

1960年1月15日苏联最高苏维埃第四次会议通过了关于苏联再一次裁减武装部队120万人的法案，并且就裁军问题向世界各国议会和政府发出了呼吁书。这是苏联继1959年9月18日提出全面彻底裁军的建议之后，为促进普遍裁军而主动采取的又一次重大和平行动。中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会热烈欢迎和支持苏联最高苏维埃这一和平倡议，并且相信这一倡议必将对进一步和缓国际紧张局势发生有利影响。
但是，同苏联不懈地争取普遍裁军的努力相反，美国统治集团却始终坚持扩军备战，千方百计地阻挠就裁军问题达成协议。就以最近一个时期来说，美国政府公开宣布了随时恢复核武器试验，把下一财政年度的军事开支继续保持在和平时期的最高水平，加速发展火箭的制造和生产，并且积极扩大海外导弹基地。不仅如此，美国还在加速武装西德和加强已有的各种侵略性军事集团的同时，同日本签订了军事同盟条约，复活日本军国主义。这种情况，正如中苏友好同盟互助条约所预见的，威胁着远东各国人民的安全和亚洲的和平。这一切彻底暴露了美国统治集团标榜的和平是假的，借和平之名，行备战之实，一切爱好和平的人民必须对此提高警惕。
中华人民共和国一贯奉行和平政策，为了促进普遍裁军，从不吝惜作出自己可能作出的努力。尽管美国拒绝了朝中方面提出的从朝鲜撤出一切外国军队的合理建议，中国人民志愿军在1958年仍然主动地撤出了朝鲜。尽管美国军队还占领着我国领土台湾，美国的军事基地包围着半个中国，美国的海空军不断侵犯中国的领海和领空，中国从1951年起，仍然连续采取了一系列措施，大量裁减了自己的武装部队。中国的这些巨大努力，赢得了所有爱好和平的国家和人民的同情和支持。
裁军问题是当前维护世界和平的一个重要的问题。全国人民代表大会常务委员会欢迎有关各国就普遍裁军问题迅速达成协议。中国一贯赞成普遍裁军，并且将毫不犹豫地承担起它同意承担的国际义务。但是，必须指出，如果没有中华人民共和国的正式参加和它的代表的签字，有关裁军的国际协议当然不能对中国具有任何约束力。现在，不管帝国主义对裁军的阻挠和破坏，世界人民要求普遍裁军的声势越来越壮大了。中国人民将同苏联和一切爱好和平的国家和人民一道，为实现全面、彻底的裁军，为争取持久和平，进行坚持不懈的奋斗。