欺诈性商品房买卖合同案分析
高 琦
[案例]
原告，丁某，某公司法定代表人。
被告，某市某房地产开发有限公司。
案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米（2003年8月此地房价为2500元/平方米）,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金，合同继续履行；（2）超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1/10000的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至起诉时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2003年1月原告向法院起诉。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。被告认为，因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任赔偿违约金7659元，同时主张解除合同。
[分析]
该案涉及的主要法律问题包括：合同的性质、欺诈性合同受害人在起诉或仲裁中的救济方法、以及合同先履行义务一方的不安抗辩权。
首先，为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。
我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”这就是说，对欺诈性合同，在起诉或仲裁的过程中受害人有三种方法可供选择: 1.如受害人认为合同继续有效对其有利，可要求变更合同；2.如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任；3.如果受害人认为合同继续有效对其不利，可请求法院和仲裁机构撤消该合同，在撤消该合同后，此合同就无效了。但由于《合同法》第55条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”而本案中自受害人知道或者应该知道被欺诈的事由之日起即从2002年6月底至起诉之日止，已经超过了一年，所以该撤消权消灭。因此,该案的原告只能选择第一种或第二种方法,而其诉讼请求正是第二种方法的表现.但原告的诉讼请求是否合理、合法呢？
根据《民法通则》第115条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此承担违约责任的方式有三种：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。由于采取补偿措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有约定或者约定不明确，而依《合同法》第61条仍不能确定违约责任为前提的，所以采取补偿措施不适用本案。因此原告可以要求被告继续履行交付房屋的义务，并损失赔偿。
而原告主张的支付违约金和损害赔偿并用的要求是否合法,关键是分析两者的关系. 第113条第一款是关于损害赔偿的规定: “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此, 原告要求的未交小房和迟延交房所造成的损失赔偿属于预期利益损失，符合法律规定.《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。” 由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(逾期交房在九十日内,以每日100元计)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1.超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2.未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失10460（租房和租小房的费用），所以被告应赔偿原告11460元。
对于判断被告所诉称的因原告未及时办理贷款手续，所以原告应负逾期付款的违约责任，同时主张解除合同的主张是否应给予支持，主要是看原告是否违约。根据《合同法》第68条第一款的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”包括谎称具有履行能力的欺诈行为。即是说当先给付义务人有确切证据证明后给付义务人没有履行能力，有不能给付的现实危险时，有权中止履行，亦即先履行义务人具有的不安抗辩权。本案中，原告先付了30%的首付款，是先履行义务人。原告在发现房屋结构已明显不能按合同户型图建造前,曾多次向被告要求看设计院的变更户型图不得.此后原告在发现被告有不能履约的危险,并通知被告自己将不办理贷款手续时, 被告却未有任何表示.这时,原告已明确行使了不安抗辩权规定的先履行方对后履行方的通知义务,所以原告行使的是不安抗辩权，并未违约。因此被告的主张不能成立。
[结论]
该案属于欺诈性合同，原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失即11460元计算；被告的主张因没有法律依据，所以不予支持。
广州市污水集中处理建设投资管理办法
广东省广州市人民政府
广州市污水集中处理建设投资管理办法
广州市人民政府
第一条 为加快广州市污水处理建设速度，防治水污染，保护和改善环境，保障人民身体健康，根据《中华人民共和国环境保护法（试行）》和《中华人民共和国水污染防治法》以及广东省、广州市人民政府有关环境保护工作的规定，制订本办法。
第二条 凡在市政污水处理厂建设规划范围内，向市政排水系统排放污、废水的企事业单位和统建的居民生活小区，其所排污、废水中的化学耗氧量、五日生化需氧量和悬浮物等项指标中的任何一项超过排入水体标准的，均应按照污水治理总体规划的要求，纳入市政污水处理系统，进
行集中统一处理。排污单位应把原用于自行建设污水处理设施基建投资费作为污水集中处理建设费，交由市政管理局按规划统筹建设市政污水处理厂。但在本办法实施前已自行建成污水处理设施，或经环保部门批准，正在建设污水生化处理设施的单位除外。
第三条 凡应交纳而未交纳污水集中处理建设费的建设项目，规划和环保部门不得办理该项目的报建手续。对在《中华人民共和国环境保护法（试行）》实施之前已建成投入使用的排污户，按规定应进行污水处理而没有建设污水处理设施的，则按现在的排污总量的50％补交污水集中
处理建设费；对在《中华人民共和国环境保护法（试行）》实施以后建成投入使用的排污户，按规定应进行污水处理而没有建设污水处理设施的，则按现在的排污总量的100％补交污水集中处理建设费。
第四条 排污量计算标准：根据排污单位的行业类型、等级档次和用水设施的情况分类计算。
（一）居民生活小区：按居住人口以0．315Ｍ3／人·日计。居住人口数按建筑总面积换算：
1．包括有学校、幼儿园、居委、派出所、银行、邮电等公建配套设施在内的，按综合人平建筑面积15Ｍ2／人换算；
2．不包括上述公建配套设施在内的，按人平建筑面积12Ｍ2／换算。
（二）酒楼、宾馆、旅店、招待所、饮食店、综合楼、综合商场等商旅饮食业，按下列办法分类计算：
1．床位：
（1）酒楼、宾馆、旅店、综合楼中的旅业，视等级档次，按0．8～1．4Ｍ3／床·日计；
（2）一百床位以下的招待所，按0．6Ｍ3／床·日计；一百床位以上的按上款标准计算。
2．餐厅：属对外营业的餐厅，按0. 16Ｍ3／座·次计；属内部职工饭堂，按0．005Ｍ3／人·次计。
3．办公、服务人员：按0．05～0．08Ｍ3／人·日计。
4．洗衣水：按0．1Ｍ3／公斤（衣物）计。
5．洗车水：按1Ｍ3／辆计。
6．空调、锅炉和冷却循环用水：按一次注入总水量的10％计。
7．游泳池水：按游泳池容积除以换水天数，求出每天的排水量。
（三）医院、卫生院中的住院部按0．5Ｍ3／床·日计；门诊部按0．005Ｍ3／人·次计。
（四）影剧院按0．008Ｍ3／场·座计。影剧院内附设的饮食业，按本办法本条第（二）项第2款标准另计。
（五）用水资料不全或难以确定的，可按建设项目或用水单位的自来水日用量的90％计算。
（六）对饮料厂等以水为主要原材料生产产品的企业，其污水量的计算，由市政管理部门与企业具体商定。
第五条 污水集中处理建设费的收费标准，根据本办法第四条计出的排污量按1000元／吨·日计收。
第六条 污水集中处理建设费，由建设单位在建设项目的扩初设计批准之日起十五天内持有关批文、污水排放资料到市政管理局办理缴费手续，一次交清。对建设规模大、周期长、需分期建设的项目和综合开发小区，可申请分期交纳。如排污量在2000～3000吨／日范围，建设
周期在三年以内的，可分两期交纳，第一期交付总数的60％，第二期缴清；排污量在3000吨／以上，建设周期在三年以上，可分三期交纳，第一、二、三期分别交付总数的50％、30％、20％。
经批准分期缴费的排污户，第一期应在建设项目的扩初设计批准之日起十五天内交付；其余各期交付的具体时间，可根据项目建设周期的长短，由缴费单位与市政管理部门具体商定，并签订协议。
第七条 各单位新建、扩建、改建项目的污水集中处理建设费，应纳入该项目的固定资产投资计划和更新改造资金计划，并在该项目投资中列支；已建成投入使用需交纳污水集中处理建设费的项目，此项费用可从更新改造资金、固定资产折旧费中支付，列入单位的生产成本。
需补交污水集中处理建设费的排污户，从本办法实施之日起一年内一次过交付完毕。一次交付确有困难的，可向市政管理局提出申请，经批准可分期交付。但不得超过三年和三期，第一年期应交付不少于总数的50％。对个别经济效益差的企业或亏损户，确无能力补交污水集中处理费
的，需由审计部门提供证明材料，经本单位的上级主管部门审核，经市政管理局审查同意，报市城乡建设委员会批准，可缓交或减交。
第八条 排污户按原排污量交纳污水集中处理建设费后，如排污量增加，应及时向市政管理局申报，补交增加部分的集中处理建设费。增加部分按当时的污水集中处理建设费单价计缴。如隐瞒不报，查出追缴，其增加部分按当时单价的三倍收费。
第九条 排污单位所排出的污水中如含有重金属、有毒有害物、动植物油脂、矿物油、病原体和难以进行生物降解物质的，必须进行预处理，达到国家和地方规定的排放标准后，方准排入市政下水道；污水中的其它指标，应符合国家规定排入城市污水处理厂的水质标准。超过标准排入
市政污水处理厂的，由市政污水处理部门收取超负荷补偿费；如所在地区的市政污水处理厂尚未建成投产，则由环保部门收取超标排放费。
第十条 对自建污水处理设施自行处理污、废水的单位，其排出的污水必须达到国家规定排入水体的水质标准，方准排入市政下水道或水体。否则按超标排放处理，由环保部门按章处罚。
第十一条 已设置市政污水处理厂的地区，排污单位交纳的有偿使用排水设施费，应加入污水处理运行成本费一并计算。
第十二条 凡应交纳污水集中处理建设费和运行费的单位，如不执行本办法的有关规定，不按时缴费的，每逾期一天，加收应收费额1％的滞纳金，逾期十天仍不缴交的，市政管理部门有权不接纳该单位的污水排放，环保部门有权不办理有关环保方面的审批手续。
第十三条 市政管理部门收取的污水集中处理建设费，是本市污水治理的专项资金，纳入城建专项资金管理，专款专用，不得挤占挪用。
第十四条 本办法由广州市市政管理局解释。
第十五条 本办法自一九八九年七月一日起实施。凡在一九八九年六月三十日前，市政管理局与排污单位签订的有关协议应继续执行。
1989年7月11日
