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浅析基地使用权

王海宏


　　在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑特区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定，“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。
　　一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权，或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分 所有人对地空间享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
　　从法律上讲，各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分氖者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各工分所有者都对基地使用权享有菜有权，另一方面，任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物名企部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。
　　我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能购买一套房间，假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人，而原区分所有人享有原专有面积越多，共应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有虎少，其应分享有数额越小。


北安市人民法院　王海宏
安徽省淮南市人民政府


淮南市一日游经营活动管理暂行办法

市人民政府令第111号


　　《淮南市一日游经营活动管理暂行办法》已经2007年10月17日市人民政府第33次常务会议通过，现予公布，自2008年1月1日起施行。

市长：刘健
二OO七年十月二十二日

淮南市一日游经营活动管理暂行办法

　　第一条　为加强对一日游经营活动的管理，维护旅游者和旅行社的合法权益，促进旅游事业的发展，根据《旅行社管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称一日游，是指由旅行社组织团队或集中散客，在本市行政区域内及周边地区进行短线游览，并于当日返回出发地的旅游经营活动。
　　第三条　本市行政区域内从事一日游经营活动及其监督管理适用本办法。
　　第四条　旅游行政管理部门负责本辖区内一日游经营活动的监督管理工作。
　　建设、市容、交通、公安、物价、税务、工商等部门应当按照各自职责，做好一日游经营活动的监督管理工作。
　　第五条　从事一日游经营活动的旅行社，应当依法取得有关证、照。
　　第六条　旅行社组织一日游活动，应当配备依法取得导游证书的导游人员为旅游者提供规范化服务，车辆和驾驶员应当符合有关规定。
　　第七条　旅行社经营一日游活动，为旅游者提供的服务不得低于国家标准或行业标准，对旅游者就其服务项目、价格和质量提出的询问，应当做出真实、明确的答复。
　　第八条　旅行社应当将一日游的线路、参观景点及时间安排报旅游行政管理部门备案。
　　第九条　旅行社组织一日游活动，应当依法与旅游者签订书面合同，明确行程安排、服务项目、价格标准、违约责任、旅游意外保险及争议解决方式等事项，并按照国家有关规定办理责任保险。
　　第十条　旅行社招徕、接待一日游旅游者，应当制作完整档案，保存有关资料。一日游业务档案保存期不得少于2年。
　　第十一条　旅行社组织一日游活动，应当遵守下列规定：
　　（一）诚实信用、公平竞争;
　　（二）公开线路内容；
　　（三）实行明码标价，标明服务项目和标准；
　　（四）使用合法票据；
　　（五）公布投诉电话；
　　（六）接受旅游行政管理等部门依法实施的监督检查。
　　第十二条　旅行社组织一日游活动，不得有下列行为：
　　（一）以低于成本价或采用其他不正当价格竞争行为招徕旅游者，排挤其他旅行社；
　　（二）擅自改变旅游线路或减少参观景点；
　　（三）途中售票载运乘客或以经营一日游的名义开行客运班车；
　　（四）擅自加价、提价，合同外收取费用；
　　（五）欺骗、胁迫旅游者参观、就餐、购物或进行其他消费；
　　（六）不经旅游者同意，擅自将旅游者转给其他经营者；
　　（七）不按规定时间、地点等候旅游者或强行拉客；
　　（八）其他扰乱一日游经营秩序的行为。
　　第十三条　在一日游活动中，旅游者有下列情形之一的，旅行社应当及时劝阻或制止：
　　（一）随地吐痰、吐口香糖，乱扔果皮、纸屑、烟蒂的；
　　（二）语言、举止不文明的；
　　（三）不尊重民族风俗习惯和宗教信仰的；
　　（四）损坏旅游设施行为的；
　　（五）其他应当及时劝阻或制止的行为。
　　第十四条　旅游者在一日游活动中，其合法权益受到损害的，可以向旅游行政管理等部门投诉，也可依法申请仲裁或提起诉讼。
　　第十五条　旅游行政管理部门应当加强对一日游经营活动的监督检查，接到旅游者投诉后，应当按照有关规定及时调查处理，并将处理结果告知投诉人。经营一日游活动的旅行社和为一日游提供相关服务的单位或个人应当予以配合。
　　第十六条　违反本办法有关规定的，由旅游行政管理部门依照《旅行社管理条例》等法规、规章的规定予以处罚；损害旅游者合法权益的，应当依法承担民事责任。
　　第十七条　旅游行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十八条　本办法自2008年1月1日起施行。