海口市房屋租赁管理办法
海南省海口市人大常委会
海口市房屋租赁管理办法
海口市人大常委会
（1997年12月30日海口市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 1998年5月29日海南省第二届人民代表大会常务委员会第一次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为了加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的公民、法人和其他组织从事房屋租赁活动均适用本办法。
国家机关、企业、事业单位职工租住本单位住房不适用本办法。
第三条 本办法所称的房屋租赁，是指房屋所有权人或者授权经营管理人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将房屋返还给出租人的行为。
房屋所有人或者授权经营管理人将房屋提供给他人从事经营活动或者以合作方式与他人从事经营活动，取得收益又不承担经营风险的，视同租赁。
第四条 公民、法人或者其他组织对享有所有权或者经营管理权的房屋，可以依法出租。
公民、法人或者其他组织可以在本市行政区域内依法租用房屋。
第五条 房屋租赁当事人（以下简称当事人）的租赁活动应当遵循自愿、平等、互利的原则。
第六条 房屋租赁实行登记备案制度。
第七条 海口市人民政府房产行政主管部门主管本市房屋租赁工作。市房产行政主管部门可以委托依法设立的管理房屋租赁事务的机构具体执行本办法。
市规划、城建、土地、工商、物价、税务、公安等部门在各自职责范围内协同实施本办法。
第二章 租赁管理
第八条 房屋租赁应当签订租赁合同。出租人应当自签订租赁合同之日起30日内到市房屋租赁管理机构办理租赁登记手续。
第九条 出租人申请房屋租赁登记，应当提交下列文件：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋所有权证或者其产权来源的有效证件；
（三）当事人的身份证或者合法有效证件；
（四）法律、法规规定的其他文件。
出租共有房屋，还必须提交其他共有人同意出租的证明。
出租委托代管的房屋，还必须提交房屋所有权人授权出租的有效证明。
境外当事人的委托书和有关文件，还应当经依法公证或者认证。
第十条 市房屋租赁管理机构自接到出租人提交的房屋租赁登记文件之日起15日内，对符合条件的，予以登记，并发给《房屋租赁证》；对不符合条件的，不予登记，但应当给予书面答复。
第十一条 《房屋租赁证》是房屋租赁的合法有效凭证。未经登记取得《房屋租赁证》的，不得出租房屋。
第十二条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。当事人遗失《房屋租赁证》的，应当向市房屋租赁管理机构申请补发。
第十三条 有下列情形之一的房屋，不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证或者没有证明其产权来源有效证件的；
（二）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未经其他共有人书面同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法、违章建筑的；
（六）不符合居住使用安全标准的；
（七）法律、法规规定不得出租的其他情形。
第十四条 房屋所有权人以盈利为目的，将划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的，应当将租金中所含的土地收益按有关规定上缴国家。
第三章 租赁合同
第十五条 租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的座落、四至、面积、结构、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额及交付方式；
（六）房屋维修责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约责任；
（十）当事人约定的其他条款。
第十六条 租赁合同经市房屋租赁管理机构登记后，当事人应当履行，任何一方不得擅自变更或者解除。
第十七条 出租人可以按租赁合同约定向承租人收取不超过3个月租金金额的租赁保证金。保证金的返还方式由当事人在合同中约定。
第十八条 有下列情形之一的，当事人可以变更或者解除租赁合同：
（一）符合法律、法规规定或者合同约定可以变更或者解除租赁合同的；
（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；
（三）当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同致使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第十九条 出租人在租赁期限内转让已出租房屋的，应当提前3个月书面通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋转让给他人的，受让人应当继续履行原租赁合同。
第二十条 出租人在租赁期限内将已出租的房屋抵押给第三人的，应当书面告知承租人，并将租赁情况告知抵押权人。
第二十一条 承租户以一人名义承租房屋，在租赁期限内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租赁合同履行的，出租人应当继续履行原租赁合同。
出租人在租赁期限内死亡，其合法继承人应当继续履行原租赁合同。
第二十二条 房屋租赁期届满后，《房屋租赁证》自动失效。双方续租的，应当重新签订租赁合同，并办理登记手续。
第二十三条 房屋租赁合同发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决，也可以按约定向仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
第四章 转 租
第二十四条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
承租人将承租的全部或者部分房屋提供给他人从事经营活动，或者以合作方式与他人从事经营活动，取得收益又不承担经营风险的，视同转租。
第二十五条 承租人在租赁期限内，经合同约定或者出租人同意，可以将房屋的部分或者全部转租给第三人。
第二十六条 转租人与受转租人应当签订转租合同，并按本办法规定办理登记手续。
第二十七条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务，同时履行原租赁合同规定的承租人的义务。但原租赁合同出租人与转租双方另有约定的除外。
第二十八条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期。出租人与转租人另有约定的除外。
第五章 当事人权利和义务
第二十九条 出租人应当按照租赁合同约定的时间和标准向承租人提供房屋。违约的，应当向承租人支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。出租人在租赁期限内确需提前收回房屋的，应当征得承租人同意。给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第三十条 承租人应当按租赁合同约定的时间交付房租，无正当理由逾期未交付房租的，应当支付违约金。承租人未经合同约定或者出租人的同意擅自转租房屋的，应当支付违约金，因此造成损失的，应当承担赔偿责任。
第三十一条 转租人或者受转租人损害出租人利益的，应当承担赔偿责任。
第三十二条 出租房屋自然损坏或者合同约定由出租人维修的，由出租人负责修复。出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。因承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
租用房屋从事生产、经营活动的，维修责任由当事人在租赁合同中约定。
第三十三条 租赁期限届满后没有签订续租合同的，出租人有权收回房屋；承租人逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任。
第三十四条 承租人应当按租赁合同的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的用途。
当事人在房屋租赁期限内，需改变房屋的用途、结构或者进行装修的，须征得对方的同意；按照规定需要报经有关部门批准的，应当报请批准；需要进行房屋安全鉴定的，应当按规定申请房屋安全鉴定。
第三十五条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回房屋，造成损失的，由承租人负责赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或者擅自调换的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或者改变约定用途的；
（四）拖欠租金累计达6个月的；
（五）利用承租房屋进行违法犯罪活动的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第三十六条 房屋及其设施在租赁期限内出现损坏影响正常使用，维修责任人不及时维修的，对方当事人可以报请市房屋租赁管理机构进行核查，经同意后可以自行维修，费用由维修责任人支付。
第三十七条 承租人在租赁期限内未解除租赁关系即自行迁出，致使第三人占用房屋的，承租人应当支付违约金，造成房屋损坏的，承租人与第三人应当负连带赔偿责任。
第三十八条 有下列情形之一的，承租人可以提前解除租赁合同，出租人应当支付违约金，并赔偿承租人因此造成的损失：
（一）出租人未按租赁合同约定向承租人提供房屋的；
（二）出租人不按合同约定维修房屋的；
（三）出租人乱摊收租金之外的其他费用的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第六章 罚 则
第三十九条 违反本办法第八条、第二十二条、第二十六条规定，未办理登记手续出租或者转租房屋的，由市房产行政主管部门责令补办登记手续，并处以月租金额1倍以上2倍以下的罚款。
第四十条 违反本办法第十二条规定，伪造、涂改、转让《房屋租赁证》的，由市房产行政主管部门收缴《房屋租赁证》，并处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十一条 违反本办法第十三条规定，经市房屋租赁管理机构确认不得出租而擅自出租房屋的，由市房产行政主管部门责令停止出租，没收违法所得，并处以月租金额1倍以上2倍以下的罚款。
第四十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起15日内向上一级行政机关申请复议，对复议决定不服的，可自接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉；当事人也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，市
房产行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
第四十三条 房屋租凭管理的工作人员滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。
第七章 附 则
第四十四条 本办法施行前已签订房屋租赁合同，未领取《房屋租赁证》或者未办理登记手续的，当事人应当于本办法施行之日起3个月内按本办法规定申领《房屋租赁证》，补办登记手续。逾期不办理的，按本办法规定处理。
第四十五条 本办法具体应用中的问题由海口市人民政府负责解释。
第四十六条 本办法自公布之日起施行。1990年6月20日海口市人民政府发布的《关于海口市房屋租赁管理的暂行规定》同时废止。
1998年5月29日
内容提要: 德国联邦最高法院通过20世纪70年代后期的一系列判决承认了法人的一般人格权。该立场在理论界引起了激烈的争议。反对意见认为，一般人格权的重要价值基础是人格尊严，而法人无所谓尊严；法人是为了特定目的而存在的，并不享有无限的发展可能性，因此法人不能也不需要享有一般人格权。持赞同意见者或者通过否认一般人格权的基础是人的尊严，或者通过论证法人也具有独立的价值，来论证法人享有一般人格权的合理性。由于只有涉及人的尊严的自由才构成了一般人格权，法人并不需要一个一般性的人格保护，德国法承认法人一般人格权有其特定的制定法背景，因此，在一般意义上法人不应享有一般人格权。
在德国，一般人格权是以自然人尊严和人格发展保护者的身份得到承认的，[1]并因为其道德和价值基础而在违反德国民法教义学体系的情况下依然成为德国私法秩序的必要组成部分。[2]然而当一般人格权被承认之后，其保护的主体范围很快表现出一种扩张的倾向：司法机关将法人等组织体也纳入到了一般人格权的保护之下。与此同时，反对法人享有一般人格权的声音以及与此有关的论战之声也不绝于耳。目前，中国人格权的理论研究和立法准备正在如火如荼地进行，期间也有论者提出应该承认法人的一般人格权，并以德国法作为借鉴的主要依据。但法人真的应该享有一般人格权吗？本文将通过分析德国法院如何承认法人一般人格权、为何要承认法人一般人格权以及期间的论战，提出笔者对法人是否应该享有一般人格权的观点，希望对立法和理论有所裨益。
一、德国联邦最高法院对法人一般人格权的承认
最晚在1975年，德国联邦最高法院就表达了保护法人一般人格权的思想。在“侵害声誉的剧本中的艺术自由案（Kunstfreiheit bei rufsch?digigendem Theaterstück）”中联邦最高法院认为：“上述一点（指艺术自由和其他价值的冲突应该基于基本法的价值体系并顾及到该价值体系的统一来解决——作者按）也适用于艺术自由和宪法所保护的人格领域之间的冲突。作为法人的本案原告也享有宪法所保护的人格领域（基本法第2条第1款），虽然仅限于它作为法律创造物的本质和所被赋予的功能所限定的范围之内。”[3]如果说在该案中，法院仅仅是从宪法规范的角度论证了一般性的保护法人人格的必要性，并没有认为一定要采取一般人格权这种模式，那么1981年6月26日德国联邦最高法院做出的“卡雷拉案（Carrera，Rennsport-Gemeinschaft）”判决则划时代明确提出了法人享有一般人格权的命题。该法院认为：“民法典第12条和《反不正当竞争法》第16条关于姓名权的规定，并不能排除将他人姓名用作广告目的侵害了该人的一般人格权。在本争议案件中原告不是自然人而是一个两合公司（Kommanditgesellschaft）和上述观点并不矛盾。不仅自然人，而且法人、商法上的人合公司、无限公司（OKH）以及两合公司（KG）——只要根据它的本质可以适用一般人格权——也享有一般人格权赖以建立的基本权利的保护（基本法第19条第3款）。如同联邦最高法院一再判决的那样，在它们本质的框架和法律所赋予它们的功能范围内它们也可以要求人格的保护。”[4]
在此，法院的逻辑非常简单：一般人格权是基于基本法第1条和第2条得到承认的，而《联邦德国基本法》第19条第3款规定，“基本权利对国内法人也有效，只要根据其本质基本权利可以适用”。法院认为，法人根据其本质也应该享有基本法第2条第1款中规定的“人格发展”的基本权利，所以法人可以享有一般人格权，法人一般人格权就是宪法第2条第1款规定的基本权利在民法中的表现。单从法条来看，法院的论证似乎并没有问题，但问题在于：法人根据其性质能否享有基本法第1条和第2条规定的基本权利，进而享有一般人格权？联邦德国最高法院对此却没有论证，只是简单的给出了结论：法人可以享有基本法第2条规定的人格发展自由。这一点正是在此前后理论界关于法人可否享有一般人格权争论的焦点。
二、德国学者关于法人一般人格权的论争
尽管德国联邦最高法院通过不断的判决而最终明确承认了法人的一般人格权，但是这种观点并没有完全为理论界所接受。在司法机关承认法人一般人格权的前后，理论界为此发生了持续的争论。
（一）反对法人一般人格权的理由及其评价
1.反对法人一般人格权的理由
在一般人格权得到承认前后，非常多的学者认为，“对法人、无权力能力社团和其他的人的共同体不应适用一般人格权。”[5]其理由主要涉及两个方面：其一，在承认法人一般人格权之前，不仅理论上认为一般人格权的基础是人的尊严和人格发展，而且德国司法实践也将一般人格权建立在基本法第1条和第2条的基础之上，而基本法第1条是关于人的尊严的规定。但是“法人本身不是目的，而是手段”。[6]“法人不是人的尊严的承载者”，[7]所以法人无法享有基于人的尊严和人格发展而发展出来的制度。其二，一般人格权是为了适应自然人人格发展的无限可能性才发展出来的制度，但是法人是为了实现自然人的特定目的而设立的，“法人无法享有为自然人所设定的广泛意义上的一般人格权，因为它们无法拥有如此广泛的利益范围”。[8]总而言之，一直以来的观点将一般人格权建构在基本法第1条和第2条之上，但“基本法第1条不能适用于法人；基本法第2条尽管可以适用于法人，但是适用范围受到很大的限制”。[9]所以法人无法享有基于基本法第1条和第2条而得到承认的一般人格权。
2.反对法人一般人格权的意见的不足
上述反对意见最大的不足在于，反对法人享有一般人格权，却不反对法人享有特别人格权，但是对此没有做合理性说明。[10]同样的学者提出“人格权的主体不仅是单个人，而且也可以是社团（Verband）”。[11]其甚至主张：“从自然人一般人格权中发展出来的具体人格权可以被适用于法人、无权利能力社团以及其它人的组织的保护，只要这种保护不以自然人的属性为前提。”[12]事实上，一方面认为由于一般人格权的基础是人的尊严，所以反对法人享有一般人格权，另一方面又认为法人可以享有具体人格权，这种观点本身就存在着需要解释的矛盾。因为根据联邦德国最高法院的观点，“具体人格权是一般人格权的特殊表现形式”。[13]具体人格权的价值基础在最根本的意义上依然是自然人的尊严。但是上述的观点却均没有解释为什么法人可以享有具体人格权，而不解释这一点，从一般人格权的基础是尊严入手反对法人一般人格权的说服力就大打折扣了。
另外，上述反对意见在某些方面也表现出了矛盾和模糊不清。如胡布曼教授一方面认为法人不应该享有一般人格权，另一方面又认为，“但这却不意味着，它仅仅享有法律所规定的人格权，而是它必须能够引用从一般人格权中所推导出来的权能，只要在法人中存在着类似的值得保护的利益”。[14]根据这个模棱两可的命题，可以认为作者主张法人可以享有一种类似于自然人一般人格权，但是又不同于自然人一般人格权的人格权。那问题就在于，法人享有的这种人格权到底是不是一般人格权？作者的这种不清晰的态度是由其关于一般人格权价值基础的认识造成的。从《人格权》一书的起点来看，作者认为一般人格权的基础在于自然人作为人的尊严和价值。在论证法人可以享有人格权时，作者依然没有放弃这个思路，它将法人的人格权也建立在自然人的尊严基础上，提出“因为这种形成物（指团体——作者按）是由人联合而来并被打上了人的追求、人的能力和人的意志的烙印，同时承载着人的追求、人的能力和人的意志，所以它是人的价值的承担者。它也包含着设立者的精神并试图实现这种精神”。[15]按照这种理解，法人似乎也承载着独立的属于自然人的价值，因而可以享有人格权，所以他的观点表现出一定矛盾之处。
（二）赞同法人一般人格权的理由及评价
1.赞同法人一般人格权的理由
法人和一般人格权的矛盾主要源于两个方面：一方面，此前的一般人格权理论认为，一般人格权的基础是人的尊严和人格发展；另一方面，法人是一个服务于自然人的法律建构的产物，没有尊严和本身的价值。从论证方法的角度来看，只要驳倒这两点中的任何一点，就可以证成法人可以享有一般人格权。而事实上，这确实也是主张法人可以享有一般人格权的学者们努力的两个方向。
（1）否认一般人格权的基础是自然人的尊严
在论证法人一般人格权的问题上，第一种方法就是否认一般人格权的基础是自然人的尊严。克利珀（Diethelm Klippel）教授采取了这种方法。他认为主张一般人格权的基础是自然人尊严的学者都认为一般人格权起源于1954年的“读者来信案”，但事实上“一般人格权的历史并不是开始于联邦最高法院1954年4月25日的读者来信案判决。回顾大的历史背景的话，人们可以发现认为一般人格权和自然人的属性不可分割的观点是无法继续的”。[16]首先，“从法律史的角度来看，自由的私人所有权就是从人格中获得其合法性的……。尽管在自然人的人格和所有权概念之间存在着这种合法性的关联，但是无可争议的是法人至少可以享有所有权”。[17]其言外之意就是：所有权是人格性的权利，法人可以享有所有权，所以法人并非不可以享有人格性的权利。其次，从历史起源的角度来看，“这个权利从一开始并不认为仅仅是自然人的权利。因为在19世纪它被作为权利的范畴发展出来就是为了能够在民法上把握发明权、著作权、姓名权、商号权和商标权并对这些权利进行体系性的归入”。[18]最后，他认为较早使用一般人格权概念的基尔克（Gierke）和科勒（Joseph Kohler）使用该概念的目的之一就在于反对不正当竞争，[19]“从这个角度来看，团体特别是商事公司也是值得保护的，这就可以理解它们也是可以享有一般人格权的”。[20]根据以上的论述，一般人格权和自然人的尊严并没有必然的联系，法人享有一般人格权具有历史基础。
（2）强调法人等社会、经济组织本身的价值[21]
论证法人等社会组织可以享有一般人格权的另外一个方法是不否认一般人格权本身的价值基础这个基本前提，转而论证法人等社会组织本身具有和自然人类似的尊严或者独立价值。例如上述克利珀教授就认为：“社会组织是自然人为了实现特定目的而构建的。因为社会法律秩序承认了这个目的，所以它就保证（社会组织）在法律上的独立性。”[22]根据这种组织体的观念，他认为组织体可以“被赋予超越财产能力的、独立的法律上的配备”。[23]这就为组织体享有一般人格权打开了方便之门。也有学者提出：“法人不仅是法律技术上的建构，而且也是法律交往的参与者和社会现实的一部分……。就像对自然人一样，在法人的问题上，在考虑其利益时，也应该从一个广泛的价值保护要求出发。”[24]更有学者明确提出：“法人作为一个集合的统一体，基于它的社会价值也拥有尊严和人格，因此承认它们可以享有基于宪法第1条和第2条第1款而建立的民法上的一般人格权是没有障碍的。”[25]
2.上述两种论证思路的评价
从论证方法的角度来看，上述两条思路无疑是正确的，但其理由却都不是特别充分。就否认一般人格权的基础是自然人的尊严这个思路而言，它并不符合直到德国联邦最高法院承认法人一般人格权之时的法律事实。尽管历史上存在着各种关于一般人格权的观点，但是此前联邦最高法院所承认的一般人格权都是以自然人的尊严为基础的一般人格权，学者们为了论证一般人格权而提出的理由都是自然人的尊严。如果否认了这个基础去谈一般人格权，那么此一般人格权已经不是彼一般人格权了。就法人也存在自己独立的社会价值的论证理由而言，且不论法人是否真的享有独立的社会价值，即使承认了法人的独立社会价值，我们还需要分析法人的独立社会价值能不能和自然人的尊严等价值等同视之——答案应该是否定的。事实上可能大部分的学者并不反对保护法人的声誉等等利益，但问题是，这种保护一定要采取一般人格权这种制度模式吗？
三、法人可以享有一般人格权吗——对德国理论和实践观点的反思
（一）法人一般人格权的偶然性——德国实践承认法人一般人格权制度的制度背景
尽管有上述种种反对意见，但是无法否认的事实是德国司法实践确实承认了法人的一般人格权。这种现象又如何解释呢？笔者认为德国司法实践承认法人一般人格权首先有其特定的制定法背景。这种特有的制定法背景说明法人一般人格权的存在并不是必然的，而是具有很大的偶然性。
