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浙江省杭州市人民政府


杭州市市区经济居住房销售管理实施细则



为更好地贯彻实施杭政犤2003犦3号文《杭州市人民政府关于进一步加强杭州市区经济适用住房建设和销售管理工作的若干意见》（以下简称《若干意见》）精神，逐步改善中等收入家庭住房条件，特制订本实施细则。

一、总则


1．发展建设经济居住房的目的是为了建立与社会主义市场经济和我国国情相适应的住房新体制，建立和完善多层次的住房供应体系，不断满足中等收入家庭日益增长的住房需求。


2．经济居住房为一般意义上的经济适用住房，是指具有社会保障性质的面向中等收入住房困难家庭、实行政府定价的微利普通商品住房。


3．《若干意见》实施前的经济适用住房均为经济居住房。

二、售房原则


1．经济居住房以解决居民住房问题为宗旨，实行政府扶持、保本微利、个人负担的原则，向市区中等收入住房困难家庭出售。每户家庭限购一套。


2．购买经济居住房实行准入、轮候制度。

三、售房对象


经济居住房的售房对象，必须同时具备下列条件：


1．在本市市区范围内具有城镇常住居民户口；


2．已经取得结婚证书的居民或年龄在35周岁及以上的单身居民；


3．享受实物分房建筑面积未达到浙政办发犤1996犦177号文件规定标准的下限，即：一般职工55平方米及以下；具有中级职称的职工（相当于科级干部）65平方米及以下；具有副教授级高级职称的职工（相当于县、处级干部）75平方米及以下；具有教授级高级职称的职工（相当于厅、局级干部）95平方米及以下；


4．属中等收入家庭的职工、居民。按照杭政犤2003犦3号文件规定，上一年度家庭收入不超过以下标准：一般职工45000元；具有中级职称的职工（相当于科级干部）52500元；具有副教授级高级职称的职工（相当于县、处级干部）60000元；具有教授级高级职称的职工（相当于厅、局级干部）75000元。

四、购买经济居住房的建筑面积控制标准


已享受实物分房建筑面积与购买的经济居住房建筑面积之和控制标准为：一般干部、职工70平方米；中级职称的职工（相当于科级干部）80平方米；具有副教授级高级职称的职工（相当于县、处级干部）90平方米；具有教授级高级职称的职工（相当于厅、局级干部）120平方米。

五、售房对象的申请、认定、销售流程


（一）申请、认定1．属单位职工的，由个人填写《杭州市市区购买经济居住房申请表》，经所在单位及配偶单位审核盖章后，报市房改办审批，对符合条件的发放《杭州市市区购买经济居住房准购证》；


属无单位居民的，由个人填写《杭州市市区购买经济居住房申请表》，经户口所在地的区房管部门审核盖章后，报市房改办审批，对符合条件的发放《杭州市市区购买经济居住房准购证》。


2．申请人须提供以下材料复印件并校验原件：


（1）夫妻双方身份证复印件；（2）夫妻双方户口本复印件（含盖有杭州市公安局专用章并有房屋地址的首页），夫妻双方户口不在同一户口本的，另需提供结婚证书复印件；


（3）户口所在地住房和享受实物分房的住房产权证明或公房承租证明复印件，如属集体户口无房的，由单位出具无房证明；


（4）有职务的需提供任命文件复印件，有职称的需提供职称证书复印件及聘书（或证明）。


（二）销售1．市建委在每年第一季度向社会公示经济居住房房源供应数量和地块基本情况，每年分3－4批向社会进行公开销售。


2．房源公告：由市建委、市房改办不定期将公开销售的经济居住房房源在《杭州日报》上公告，公告内容主要包括房源数量、地段、户型、价格、建设开发单位、参加电脑摇号的预登记时间等。


3．摇号（在供需关系较为紧张的情况下）：（1）在公告规定期限内，申请人凭准购证、身份证等相关资料向市房改办办理预登记手续；


（2）实行电脑公开摇号销售，市房改办按推出房源数的1∶1比例和预登记人员《准购证》的顺序号确定选房名单，选房顺序号按选房人员身份证号码再进行摇号确定。


4．公开选房：市房改办将中号购房者的名单在《杭州日报》上公告，并组织公开选房，购房者凭市房改办出具的《杭州市市区购买经济居住房选房联系单》，到提供房源的开发建设单位办理购房手续。


5．摇中号后放弃选房或选房后放弃购买的，原《准购证》作废，仍需购房者重新申领《准购证》，准购证号码轮至末尾。


6．对采取隐瞒、欺骗等手段骗购经济居住房的，一经发现，立即撤销其有关手续、证件，收回住房。

六、售房价格


经济居住房销售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定，以市物价局批准价格为准。


职工、居民购买经济居住房的建筑面积在本实施细则第四项规定的建筑面积控制标准以内部分按经济居住房销售价格购买，超过控制标准以上部分，均按市物价局核定的该住房商品房价格或同类地段商品房价格购买。

七、产权处置


1．购买经济居住房，须按规定办理交易手续、缴纳有关税费并进行产权登记，在房屋所有权证上加注“经济居住房”，房屋所有权归购房者所有。


2．职工个人购买经济居住房，可根据《杭州市市区公积金个人住房抵押贷款试行办法》，申请抵押贷款。


3．经济居住房的合同备案（1）对于《若干意见》实施前已领取《商品房预售许可证》或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济居住房，合同登记备案均按原规定执行。


（2）对于《若干意见》实施后领取《商品房预售许可证》的经济居住房，在合同登记备案时，开发单位应提供由物价部门核定的对其减免的土地级差地租和大市政配套费以及相关规税规费标准，并将该内容在开发单位与购房人签订的预售合同中注明。


4．上市交易（1）对于2003年3月31日（含3月31日）前已签订经济适用房转让合同并已开具“杭州市销售不动产专用发票”的，按《若干意见》实施前的规定给予办理交易过户手续；2003年3月31日以后开具“杭州市销售不动产专用发票”的，按《若干意见》的规定执行。


（2）经济居住房购买后，自办理经济居住房房屋所有权证之日起5年内不得上市交易。


（3）经济居住房上市交易的，应将下列费用计缴财政部门：


a、对于《若干意见》实施前已领取《商品房预售许可证》或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济居住房，原按经济居住房价格购买的面积部分，由物价部门核定上市时需补交的费用标准（包括减免的土地级差地租和大市政配套费、相关规税规费）；


b、对于《若干意见》实施后领取《商品房预售许可证》的经济居住房，原按经济居住房价格购买的面积部分，补交物价部门核定减免的土地级差地租和大市政配套费、相关规税规费及相应利息。


（4）在限制上市交易期限内：因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的，经市房管局核准后，允许办理交易过户手续，办理交易过户手续后，房产性质仍为经济居住房，限制上市交易期计算以原房屋所有权证办理之日起计算。


因法院裁定、判决、调解等必须发生房屋所有权转移的，经市房管局核准后，按上市交易第（3）款规定缴纳有关费用后，允许提前上市。

八、本细则自发布之日起实施。
　　行政首长出庭应诉，是指公民、法人或其他组织依法向人民法院提起行政诉讼，被诉行政机关的法定代表人或主持工作的负责人或分管负责人出庭应诉的一项诉讼活动。与民事诉讼双方当事人地位平等所不同的是，行政诉讼因官与民之间的纷争而引发，现实地位的悬殊使得由何人代表行政机关出庭应诉具有强烈的象征意义。特别是在妥善化解行政争议、维护社会稳定和谐成为当下行政审判重要使命的背景下，行政首长出庭应诉制度对于优化行政审判外部环境、满足民众行政纠纷实质性解决诉求有着更为重要的推动作用。

　　鉴于行政首长出庭应诉对于我国依法行政进程的重要意义，以及当前实践中行政首长不出庭带来的种种消极影响，现就行政首长出庭应诉的可行性及必要性做如下分析：

　　一、行政首长出庭应诉的可行性分析

　　（一）建立行政首长出庭应诉制度的法理考量。

　　《中华人民共和国宪法》第一百零五条规定：“地方各级人民政府实行省长、市长、县长、区长、乡长、镇长负责制。”《中华人民共和国行行政诉讼法》第二十九条规定，当事人、法定代理人，可以委托一至二人代为诉讼。律师、社会团体、提起诉讼的公民的近亲属或者所在单位推荐的人，以及经人民法院许可的其他公民，可以受委托为诉讼代理人。法律虽然没有对行政首长必须亲自出庭应诉作出明确规定，但以根本大法的形式确立了作为我国基本行政领导制度的行政首长负责制。从法理意义上说，宪法所确立的“行政首长负责制”是行政首长出庭应诉制度的理论基础。

　　（二）建立行政首长出庭应诉制度的政策依据。

　　2004年3月，国务院颁布的《全面推进依法行政实施纲要》中强调指出，“对人民法院受理的行政案件，行政机关应当积极出庭应诉、答辩”。与此同时，不少地方党政机关和人大还出台了行政领导出庭应诉的制度，如《四川省人民政府全面推进依法行政工作二??八年度安排》、《深圳市人民政府法律顾问工作规则》、安徽省合肥市《关于试行行政首长出庭应诉制度的通知》以及辽宁省人民政府《关于加强法治政府建设的实施意见》（辽政发（2011）7号）等等，都对行政首长出庭应诉工作提出了原则要求和具体的规定。上述规定，为建立行政首长出庭应诉制度提供了政策依据。

　　（三）建立行政首长出庭应诉制度的实践基础。

　　近年来，随着行政机关法治意识的不断增强，全国各地不断涌现行政首长出庭应诉的试点地区，地方政府和行政部门领导出庭应诉的个案越来越多，为全面推行行政首长出庭应诉制度奠定了良好的实践基础。2004年江苏省海安县两任县长出庭应诉，206位行政机关负责人先后出庭应诉，连续五年行政机关负责人出庭应诉率100%。最高人民法院副院长江必新对海安的做法给予充分肯定，称其为“海安样本”，并要求推介落实。我省的沈阳、鞍山、朝阳等市也有不少行政负责人出庭应诉的案例。行政首长出庭应诉率和案件协调和解率同步大幅提升的现实，成为建立行政首长出庭应诉制度的实践基础。

　　二、行政首长出庭应诉的必要性分析

　　行政诉讼制度的改革和探索必须追求社会价值和法律价值，注重实践效果。当前行政首长出庭应诉制度的建立和实施便有着很好的社会效应及法律效应，对于消除冲突、构建和谐社会，引导社会走向法治，通过司法渠道解决社会矛盾，具有特别重要的现实意义。

　　从审判实践看，行政机关负责人作为行政机关的“一把手”、“掌权人”，出庭应诉有其必要性。

　　（一）有利于增强行政机关领导人的法律意识，提高依法行政水平。我国现行的行政首长负责制，决定了行政首长对本部门的依法行政工作负总责。“一把手”出庭应诉，要求行政机关负责人对本行政机关作出的具体行政行为在事实、法律和程序方面进行全面的掌握和考量。通过出庭应诉，可以促使其认真学习法律知识，深化依法行政意识，强化依法行政的责任感，从而进一步提高决策水平。

　　（二）有利于为行政机关工作人员树立执法典范，推动行政机关工作作风的改进。实践中，行政机关负责人出庭应诉时，通常本机关工作人员参加旁听的比例较高，对执法人员规范执法行为，促进执法公正，提高执法水平都会产生积极的影响。行政机关负责人在法庭上直面行政相对人，平等地据理力争，据法力辩，也能更直接、更有力地促动工作人员改进工作，进而加快本机关工作作风的好转。

　　（三）有利于化解官民矛盾，实现法律效果与社会效果的有机统一。行政机关负责人出庭应诉，体现了对行政相对人法律地位的尊重和对其合法权益的重视。在诉讼中，许多行政相对人觉得自己与行政机关“一把手”平起平坐，实现了诉讼地位的平等性，在心理上得到极大的满足，从而大大缓和了与行政机关的对立情绪，有利于行政纠纷的解决。另外，行政机关负责人亲自出庭，对行政相对人存有异议之处耐心解释，对机关本身存在问题之处虚心改正，真正地从源头上化解了官民矛盾，能更好地促进法律效果与社会效果有机统一。

　　（四）有利于法治政府形象的展示。以积极的态度出庭应诉，既是对群众和法律的尊重，也是法治政府良好形象的展示。行政首长作为被告出庭在社会上会造成震撼，产生一种效应， 表率作用明显。随着依法行政的推进，行政机关尊重法律、尊重公众的做法会越来越多地赢得民心。

　　（五）有利于提高群众的法治意识，营造良好的法治氛围。

　　“民告官却不见官”现象的存在，客观上给老百姓造成行政机关拒绝接受司法监督的印象，容易使行政相对人对司法公正失去信心，从而产生寻求上访等途径解决问题的想法。行政机关负责人积极主动地出庭应诉，不仅有利于诚信政府的打造，而且对群众也是一种法制文明的宣传，有助于全社会法治意识的提高，加快推进法治进程。

　　综上，无论从法理考量、政策层面的分析，还是比照其他省市实行行政首长出庭的成功做法，我认为，推行行政首长出庭应诉制度已成为建立法治政府、构建和谐社会的时代要求和历史必然。当然，在具体工作中，考虑到行政任务的繁杂以及行政效率的保障，应该用一种兼具合理性与现实性的操作方式，可以在不同行政层级之间设定不同的条件，来确定各级行政首长需出庭应诉的案件。而对于原告人数众多的共同诉讼案件，土地征收、房屋拆迁等涉及一个地区或一个领域广大群众切身利益的案件，以及涉及政府重大决策合法性案件等，尤其应当要求行政首长出庭应诉。